【REIT】4年でJリートと全世界リートに300万円投資した運用実績の公開と分析をしてみます【資産公開】

今回のkeyword：Ｊリート,J-REIT,リート,不動産投資信託,運用実績,資産公開,分配金,
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2025/08/22 データを更新しました。
2025/03/05 データを更新しました。
2024/08/06 データを更新しました。

こんにちは、うずめろです。

購入銘柄

まず、運用している（していた）JリートETFと全世界リートETFの紹介です。

2021年7月から2023年12月までのJリートと全世界リートへの投資は、特定口座で【NF・J-REIT ETF（1343）】と【NF・外国REITヘッジ無ETF（2515）】で実施していました。

その後、2024年1月からは、上記の特定口座の銘柄を全て売却して、NISA成長投資枠で【ＭＡＸＩＳ Ｊリート上場投信（1597）】と【NF・外国REITヘッジ無ETF（2515）】を購入して保有しています。

さらに、2024年12月からはSBI-SBI・J-REIT(分配)ファンド(年4回決算型)を1597の代わりに購入しています。

運用実績（2021年7月～2025年7月）

2021年7月からのＪリートETFと全世界リートETFの運用実績は以下のようになりました（2025年7月末時点）。

	投資額	評価損益	累計分配金	評価損益＋分配金
J リート	1,907,948円	＋72,563円 （＋3.8％）	123,995円	＋196,558円 （＋10.3％）
全世界リート	1,176,588円	＋54,684円 （+4.65％）	83,716円	＋138,400円 （＋11.8％）

緑色の塗り潰しが【投資額】で、青線が【時価総額】となります。緑と青色の差が評価益となります。また、オレンジ色の線は時価総額に受け取った配当金をプラスしたものとなります。投資初めからほぼ±0％で推移していましたが、Jリートは久々のプラス域、全世界の方も最近はプラスで推移しています。

分配金

2021年7月から2025年7月までの分配金（税引後）の総額は以下のようになりました。

地域	銘柄	分配金（税引後）
日本	NF・J-REIT ETF（1343）	28,683円
日本	MXS Jリート（1597）	92,856円
日本	SBI・J-REIT(分配)ファンド	2,456円 （※内135円）
全世界	ＮＦ外ＲＥＩＴへ無（2515）	83,716円
	合計	207,711円

4年といっても購入額の少ない期間が多く分配金も少なめでしたが、最近では年間約10万円ほどの分配金となっています。

現在保有しているのは、1597とSBI-JRETファンドと2515になります。すべてNISA成長投資枠で保有していますので、分配金は非課税になっています。

分配金込みの損益

	投資額	評価損益	分配金	分配金込み損益
Ｊリート	190万円	+7.2万円	12.3万円	+19.6万円（+10.3％）
全世界リート	117万円	＋5.4万円	8.3万円	+13.8万円（+11.8％）

25年7月末時点では、Ｊリートの投資額「約190万円」に対して評価損益は「約+7.2万円」の＋3.8％の評価益でした。

25年7月末までの分配金の総額は税引後【123,995円】で、分配金込みの損益は「+19.6万円」ほどとなっています。

全世界リートは投資額「約117万円」に対して評価損益は「約＋5.4万円」の+4.6％の評価益となっています。

分配金の総額は税引後【83,716円】で、分配金込みの損益は「約＋13.8万円」の「+11.8％」となりました。

毎月の購入額とREIT指数の変化

次に、毎月の購入額とREIT指数および全世界リート価格の変化を見てみたいと思います。

4年間の平均月額投資額はＪリートETF【38,938円】、全世界リートETF【24,012円】でしたが、毎月の購入額はかなりのバラツキがありました。

青の棒グラフが毎月の購入額で、赤線がREIT指数、オレンジが全世界リート価格となります。－（マイナス）は、前月よりも累計投資額が減少している月となります。

ＪリートETFも全世界リートETFも毎月定額を購入するという訳ではなく、なんとなく気づいたときに買っていました。

日本と全世界のリートの推移を見ても分かるように、ここ数年リートはいまいちな感じでした。そのため、21年から22年当初あたりでは、売却をしたりしています。

しかし、22年9月頃から、リスク資産の分散と配当金（分配金）銘柄の分散目的で、Ｊリートをリスク資産の3％程度、全世界リート資産を2％程度、合計で5％をリート資産にしようと決めて、購入額を増やしていきました。

2025年7月末時点では、リスク資産全体の時価総額（約5200万円）に対して、リートの割合は6.1％となっています。

現在は、NISA成長投資枠で、毎月10万円ほどリートを購入しています。現時点では、5％を超えていますが今後も少しずつリートを購入していく予定をしています。

投資法別で分類した資産の詳細は↓の記事で紹介しています。

今後のリートの方針

2024年1月に特定口座のリートETFは全て売却して、新NISAの成長投資枠で買い直しています。

その際にJリートETFは【ＭＡＸＩＳ Ｊリート上場投信（1597）】に変更しています。全世界リートETFは【2515】をそのまま新NISAの成長投資枠口座で買い直しています。

【1343】よりも【1597】を選んだ理由は、【1597】の方が若干信託報酬が安かったからです。

コード	名称	管理会社	信託報酬
1343	ＮＥＸＴ ＦＵＮＤＳ 東証REIT指数連動型上場投信	野村アセットマネジメント(13064)	0.155％
1597	ＭＡＸＩＳ Ｊリート上場投信	三菱UFJアセットマネジメント(13444)	0.145％

また、2024年12月からは、定期積立をSBI-SBI・J-REIT(分配)ファンド(年4回決算型)に変更しました。

変更した理由は、投資信託で定期積立が可能なことと、信託報酬が安いことがあります。

コード	名称	信託報酬
	SBI・J-REIT(分配)ファンド(年4回決算型)	0.099％
1597	ＭＡＸＩＳ Ｊリート上場投信	0.1595％

しかしながら、SBI・J-REIT(分配)ファンド(年4回決算型)は組入銘柄数が14銘柄程度と少ないので、インデックス投資と言うよりもアクティブ投資に近いのではないかと思っています。

なので、信託報酬は少し高くなりますが、J-REIT指数に連動する1597に定期積立を戻す予定をしています。

NISA成長投資枠でリートを購入している理由は配当金や分配金を非課税にしたいと思っていて、高配当株かリートETFのどちらかにしようか悩んだ結果、配当控除の無いリートETFの方が、ちょっとだけ非課税の恩恵を多く受けられると思ったからです。

NISA成長投資枠でREIT（リート）を買っている理由についてはこちらの記事で詳細を説明しています。

まとめ

REIT（リート）投資も含めた新NISAの運用成績をこちらで公開しています！

今回も最後まで読んでいただきありがとうございました。

参考書籍

長期投資をするなら読んでおきたい↓