【REIT】3年でJリートと全世界リートに230万円投資した運用実績の公開と分析をしてみます【資産公開】

今回のkeyword：Ｊリート,J-REIT,リート,不動産投資信託,運用実績,資産公開,分配金,
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2024/08/06 データを更新しました。

こんにちは、うずめろです。

うずめろ

今回は、2021年7月から始めたJ-REIT（Jリート）ETFと全世界REIT （全世界リート）ETFの運用実績を公開して分析したいと思います。私の運用実績がREIT（不動産投資信託）の投資の参考になれば幸いです。

今回の記事の概要（青ラインは更新箇所）

3年分のJリートETFと全世界リートETFの運用実績を公開
JリートETFはNF・J-REIT ETF（1343）（2023/12まで）
2024/1からMAXIS Jリート上場投信（1597）を購入
全世界リートETFはNF・外国REITヘッジ無ETF（2515）を購入
Jリートの投資額は【約149万円】評価損益は【－7万円（-5％）】
全世界リートの投資額は【約84万円】評価損益は【+7万円（+9％）】
3年での分配金の総額は、Jリート【5.4万円】、全世界リート【3.6万円】
2024/1からREITはNISA成長投資枠で運用

購入銘柄
運用実績（2021年7月～2024年7月）
今後のリートの方針
まとめ
参考書籍
関連記事

購入銘柄

まず、運用したJリートETFと全世界リートETFの紹介です。

ＮＥＸＴＦＵＮＤＳ東証ＲＥＩＴ指数連動型上場投信（1343）（2023/12まで）
ＮＥＸＴＦＵＮＤＳ外国ＲＥＩＴ・Ｓ＆Ｐ先進国ＲＥＩＴ指数（除く日本・為替ヘッジなし）連動型上場投信（2515）
ＭＡＸＩＳＪリート上場投信（1597）（2024/1から）

2021年7月から2023年12月までのJリートと全世界リートへの投資は、特定口座で【NF・J-REIT ETF（1343）】と【NF・外国REITヘッジ無ETF（2515）】で実施していました。

その後、2024年1月からは、上記の特定口座の銘柄を全て売却して、NISA成長投資枠で【ＭＡＸＩＳＪリート上場投信（1597）】と【NF・外国REITヘッジ無ETF（2515）】を保有しています。

運用実績（2021年7月～2024年7月）

2021年7月からのＪリートETFと全世界リートETFの運用実績は以下のようになりました。

緑色の塗り潰しが【投資額】で、青線が【時価総額】となります。緑と青色の差が評価益となります。投資初めからほぼ±0％で推移していましたが、Jリートは最近マイナスで、全世界の方は最近プラスになったりしています。

分配金

2021年7月から2024年7月までの分配金（税引前）の総額は以下のようになりました。

銘柄	配当金（税引前）
NF・J-REIT ETF（1343）	28,683円
ＮＦ外ＲＥＩＴへ無（2515）	36,679円
MXS Jリート（1597）	25,629円
合計	90,991円

購入額の少ない期間が多かったので、配当金が少なめに見えます。直近（2024/8/5）の配当利回りは、NF・J-REIT ETF（1343）で【4.53％】、ＮＦ外ＲＥＩＴへ無（2515）で【3.3％】、MXS Jリート（1597）【4.48％】となっていますので、そこそこの高利回りと言えそうです。

現在保有しているのは、2515と1597になります。どちらもNISA成長投資枠で保有していますので、分配金は非課税になっています。

評価損益

24年7月末時点では、Ｊリートの投資額「約149万円」に対して評価損益は「約-7.1万円」の-5％の評価損でした。

24年7月末までの分配金の総額は、税引後【54,312円】ですので、分配金込みの評価損益は「－2万円」ほどとなっています。

全世界リートは投資額「約84万円」に対して評価損益は「約7万円」の+9％の評価益となります。

24年7月末までの分配金の総額は、税引後【36,679円】ですので、分配金込みの評価損益は「約10万円」の「+11％」となりました。

以下には毎月の推移の詳細（投資額（円）、時価総額（円）、評価損益(円)、評価損益（％）、月購入額（円）を表形式で載せてあります。データが多いですので、興味のある方はご覧ください。

ＪリートＥＴＦ投資の毎月の推移の詳細（表）

年/月	投資額（円）	時価総額（円）	評価損益(円)	評価損益（％）	月購入額（円）	REIT指数
21/7	111,550	115,850	4,300	4%	111,550	2,160.33
21/8	111,550	115,100	3,550	3%	0	2,142.91
21/9	111,550	111,000	-550	0%	0	2,071.77
21/10	133,120	134,460	1,340	1%	21,570	2,092.94
21/11	66,570	64,830	-1,740	-3%	-66,550	2,002.58
21/12	66,570	67,500	930	1%	0	2,066.33
22/1	269,144	269,100	-44	0%	202,574	1,946.81
22/2	329,549	327,040	-2,509	-1%	60,405	1,877.38
22/3	205,968	214,300	8,332	4%	-123,581	2,003.04
22/4	102,984	105,300	2,316	2%	-102,984	1,975.75
22/5	102,984	107,300	4,316	4%	0	2,006.03
22/6	103,000	104,600	1,600	2%	16	1,966.90
22/7	103,000	108,850	5,850	6%	0	2,021.99
22/8	103,000	108,400	5,400	5%	0	2,033.71
22/9	144,690	146,790	2,100	1%	41,690	1,945.25
22/10	185,040	191,430	6,390	3%	40,350	1,974.70
22/11	248,040	253,080	5,040	2%	63,000	1,970.04
22/12	330,560	325,760	-4,800	-1%	82,520	1,894.06
23/1	350,540	335,240	-15,300	-4%	19,980	1,826.84
23/2	448,580	434,280	-14,300	-3%	98,040	1,843.21
23/3	583,480	559,700	-23,780	-4%	134,900	1,785.77
23/4	583,480	588,410	4,930	1%	0	1,873.45
23/5	703,150	700,700	-2,450	0%	119,670	1,880.45
23/6	923,220	926,900	3,680	0%	220,070	1,862.30
23/7	1,024,080	1,045,500	21,420	2%	100,860	1,877.19
23/8	1,064,240	1,087,030	22,790	2%	40,160	1,892.25
23/9	1,064,240	1,065,300	1,060	0%	0	1,859.59
23/10	1,064,240	1,041,450	-22,790	-2%	0	1,816.11
23/11	1,064,240	1,045,160	-19,080	-2%	0	1,845.45
23/12	1,064,240	1,034,560	-29,680	-3%	0	1,806.96

全世界ＥＴＦ投資の毎月の推移の詳細（表）

年/月	投資額（円）	時価総額（円）	評価損益(円)	評価損益（％）	月購入額（円）	全世界リート価格
21/7	96,579	105,660	9,081	9%	96,579	1,165.00
21/8	96,580	110,160	13,580	14%	1	1,193.00
21/9	96,580	101,880	5,300	5%	0	1,160.00
21/10	96,580	111,960	15,380	16%	0	1,249.00
21/11	42,960	49,440	6,480	15%	-53,620	1,244.00
21/12	42,960	53,200	10,240	24%	0	1,320.00
22/1	91,600	99,800	8,200	9%	48,640	1,241.50
22/2	214,729	217,620	2,891	1%	123,129	1,212.50
22/3	71,576	81,360	9,784	14%	-143,153	1,362.50
22/4	35,790	37,770	1,980	6%	-35,786	1,406.50
22/5	35,790	38,580	2,790	8%	0	1,286.00
22/6	35,790	36,540	750	2%	0	1,243.00
22/7	35,790	39,240	3,450	10%	0	1,307.50
22/8	35,790	39,180	3,390	9%	0	1,298.50
22/9	70,380	68,160	-2,220	-3%	34,590	1,135.50
22/10	82,320	85,820	3,500	4%	11,940	1,226.00
22/11	118,400	120,900	2,500	2%	36,080	1,209.00
22/12	175,800	168,300	-7,500	-4%	57,400	1,121.50
23/1	187,360	190,880	3,520	2%	11,560	1,192.50
23/2	248,430	253,260	4,830	2%	61,070	1,206.50
23/3	337,850	322,770	-15,080	-4%	89,420	1,110.50
23/4	337,850	339,880	2,030	1%	0	1,150.50
23/5	441,560	437,380	-4,180	-1%	103,710	1,151.00
23/6	584,000	619,000	35,000	6%	142,440	1,226.50
23/7	645,150	673,750	28,600	4%	61,150	1,244.50
23/8	669,750	718,200	48,450	7%	24,600	1,260.00
23/9	669,750	676,020	6,270	1%	0	1,177.00
23/10	669,750	633,840	-35,910	-5%	0	1,111.50
23/11	669,750	695,400	25,650	4%	0	1,220.00
23/12	669,750	742,710	72,960	11%	0	1,302.00

毎月の購入額とREIT指数の変化

次に、毎月の購入額とREIT指数および全世界リート価格の変化を見てみたいと思います。

この3年間の平均月額投資額はＪリートETF【40,411円】、全世界リートETF【22,815円】でしたが、毎月の購入額はかなりのバラツキがありました。

青の棒グラフが毎月の購入額で、赤線がＲＥＩＴ指数、オレンジが全世界リート価格となります。－（マイナス）は、前月よりも累計投資額が減少している月となります。

ＪリートETFも全世界リートETFも毎月定額を購入するという訳ではなく、なんとなく気づいたときに買っていました。

日本と全世界のリートの推移を見ても分かるように、ここ数年リートはいまいちな感じでした。そのため、21年から22年当初あたりでは、売却をしたりしています。

しかし、22年9月頃から、リスク資産の分散と配当金（分配金）銘柄の分散目的で、Ｊリートをリスク資産の3％程度、全世界リート資産を2％程度、合計で5％をリート資産にしようと決めて、購入額を増やしていきました。

2024年6月末時点では、リスク資産全体の時価総額（約4500万円）に対して、リートの割合は4.2％となっています。

総資産に占める投資法別の割合（24/6） — 【インデックス】投資法別で分類した資産をブログで公開24/6【高配当株】より

現在は、NISA成長投資枠で、毎月5万円ほどリートを購入しています。将来的には、5％程度までリート資産の割合を増やしても良いかなと思っています。

投資法別で分類した試算の詳細は↓の記事で紹介しています。

【インデックス】投資法別で分類した資産をブログで公開24/6【高配当株】

投資法別で分類した資産を公開して分析しています。

今後のリートの方針

2024年1月に特定口座のリートETFは全て売却して、新NISAの成長投資枠で買い直しています。

その際にJリートETFは【ＭＡＸＩＳＪリート上場投信（1597）】に変更しています。全世界リートETFは【2515】をそのまま新NISAの成長投資枠口座で買い直しています。

【1343】よりも【1597】を選んだ理由は、【1597】の方が若干信託報酬が安かったからです。

コード	名称	管理会社	信託報酬
1343	ＮＥＸＴＦＵＮＤＳ東証REIT指数連動型上場投信	野村アセットマネジメント(13064)	0.155％
1597	ＭＡＸＩＳＪリート上場投信	三菱UFJアセットマネジメント(13444)	0.145％

https://www.jpx.co.jp/equities/products/etfs/issues/01-07.htmlより

なぜ、NISA成長投資枠なのかというと、NISA成長投資枠で配当金や分配金を非課税にしたいと思っていて、高配当株かリートETFのどちらかにしようか悩んだ結果、配当控除の無いリートETFの方が、ちょっとだけ非課税の恩恵を多く受けられると思ったからです。

NISA成長投資枠でREIT（リート）を買っている理由についてはこちらの記事で詳細を説明しています。

NISA成長投資枠でREIT（リート）を買っている理由

私がNISA成長投資枠でREITを買っている理由を説明しています。

まとめ

うずめろ

今回は、3年分のＪリートETFと全世界リートETFの運用実績を公開して分析してみました。

リート指数は現在いまいちですが、株式資産に偏ってしまうリスク資産の分散には良い銘柄だと思っています。

現在は、新NISAの成長投資枠で積立中なので、非課税で分配金をもらえています！

REIT（リート）投資も含めた新NISAの運用成績をこちらで公開しています！

【リート】新NISAの運用実績をブログで公開【オルカン、S＆P500】

開始から半年経った新NISAの運用実績をブログで公開します。全世界株式（オルカン）、S＆P500、リートに投資しています。

今回も最後まで読んでいただきありがとうございました。

参考書籍

長期投資をするなら読んでおきたい↓

リンク

うずめろ

Bitcoin・FX・個別株のデイトレで大損失（損失400万円+メンタル不調）、デイトレで心身に不調が出てきたので2021年から長期のインデックスと高配当株投資に切り替え。資産や家計簿をブログやXで発信中｜｜最終学歴：博士後期課程修了｜学位：Ph.D. 博士（学術）｜40代サラリーマン（専門職）｜手取年500万円｜総資産5500万円｜含み益1200万円｜投資歴15年以上｜育休取得予定。