【REIT】3.5年でJリートと全世界リートに249万円投資した運用実績の公開と分析をしてみます【資産公開】

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今回のkeyword:Jリート,J-REIT,リート,不動産投資信託,運用実績,資産公開,分配金,
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2025/03/05 データを更新しました。
2024/08/06 データを更新しました。

こんにちは、うずめろです。

うずめろ
うずめろ

今回は、2021年7月から始めたJ-REIT(Jリート)ETF全世界REIT (全世界リート)ETFの運用実績を公開して分析したいと思います。私の運用実績がREIT(不動産投資信託)投資の参考になれば幸いです。

今回の記事の概要
  • 3.5年分のJリートETFと全世界リートETFの運用実績を公開
  • Jリートへの投資額は【約160万円】評価損益は【-8.4万円(-5%)
  • 全世界リートの投資額は【約88万円】評価損益は【+8万円(+9%)
  • 3.5年での分配金の累計額は、Jリート【8.5万円】、全世界リート【6.3万円
  • 2024/1からREITはNISA成長投資枠で運用
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購入銘柄

まず、運用している(していた)JリートETFと全世界リートETFの紹介です。

  • NEXT FUNDS 東証REIT指数連動型上場投信(1343)(2023/12まで)
  • NEXT FUNDS 外国REIT・S&P先進国REIT指数(除く日本・為替ヘッジなし)連動型上場投信(2515)(2021/7~
  • MAXIS Jリート上場投信(1597)(2024/1から)
  • SBI-SBI・J-REIT(分配)ファンド(年4回決算型)(2024/12から

2021年7月から2023年12月までのJリートと全世界リートへの投資は、特定口座で【NF・J-REIT ETF(1343)】と【NF・外国REITヘッジ無ETF(2515)】で実施していました。

その後、2024年1月からは、上記の特定口座の銘柄を全て売却して、NISA成長投資枠で【MAXIS Jリート上場投信(1597)】と【NF・外国REITヘッジ無ETF(2515)】を保有しています。

さらに、2024年12月からはSBI-SBI・J-REIT(分配)ファンド(年4回決算型)1597の代わりに購入しています。

運用実績(2021年7月~2025年1月)

2021年7月からのJリートETF全世界リートETF運用実績は以下のようになりました。

2021年7月からのJリートETFと全世界リートETFの運用実績

緑色の塗り潰しが【投資額】で、青線が【時価総額】となります。緑と青色の差が評価益となります。また、オレンジ色の線時価総額に受け取った配当金をプラスしたものとなります。投資初めからほぼ±0%で推移していましたが、Jリートは最近マイナスで、全世界の方は最近プラスになったりしています。

分配金

2021年7月から2025年1月までの分配金(税引後)の総額は以下のようになりました。

地域銘柄分配金(税引後)
日本NF・J-REIT ETF(1343)28,683円
日本MXS Jリート(1597)57,022円
日本SBI・J-REIT(分配)ファンド135円
(内※135円)
全世界NF外REITへ無(2515)63,993円
合計149,833円
※元本払戻金(特別分配金

3.5年といっても購入額の少ない期間が多く分配金も少なめでしたが、最近では年間約10万円ほどの分配金となっています。

現在保有しているのは、1597とSBI-JRETファンドと2515になります。すべてNISA成長投資枠で保有していますので、分配金は非課税になっています。

分配金込みの損益

投資額評価損益分配金分配金込み損益
Jリート160万円‐8.4万円8.5万円+0.1万円(+0.001%)
全世界リート84万円+8万円6.3万円+14.4万円(+16%)

25年1月末時点では、Jリートの投資額「約160万円」に対して評価損益は「約-8.4万円」の-5%の評価損でした。

25年1月末までの分配金の総額は税引後【85,840円】で、分配金込みの損益は「+0.1万円」ほどとなっています。

全世界リートは投資額「約84万円」に対して評価損益は「約8万円」の+9%の評価益となっています。

分配金の総額は税引後【63,993円】で、分配金込みの損益は「約+14.4万円」の「+16%」となりました。

以下には毎月の推移の詳細(投資額(円)、時価総額(円)、評価損益(円)、評価損益(%)、月購入額(円)を表形式で載せてあります。データが多いですので、興味のある方はご覧ください。

年/月投資額(円)時価総額(円)評価損益(円)評価損益(%)月購入額(円)REIT指数分配金(税引後)時価総額+配当金(円)
21/7111,550115,8504,3004%111,5502,160.33115,850
21/8111,550115,1003,5503%02,142.91115,100
21/9111,550111,000-5500%02,071.77642111,642
21/10133,120134,4601,3401%21,5702,092.94135,102
21/1166,57064,830-1,740-3%-66,5502,002.5865,472
21/1266,57067,5009301%02,066.3345068,592
22/1269,144269,100-440%202,5741,946.81270,192
22/2329,549327,040-2,509-1%60,4051,877.38328,132
22/3205,968214,3008,3324%-123,5812,003.041,690217,082
22/4102,984105,3002,3162%-102,9841,975.75108,082
22/5102,984107,3004,3164%02,006.03110,082
22/6103,000104,6001,6002%161,966.90778108,160
22/7103,000108,8505,8506%02,021.99112,410
22/8103,000108,4005,4005%02,033.71111,960
22/9144,690146,7902,1001%41,6901,945.25686151,036
22/10185,040191,4306,3903%40,3501,974.70195,676
22/11248,040253,0805,0402%63,0001,970.04257,326
22/12330,560325,760-4,800-1%82,5201,894.061,499331,505
23/1350,540335,240-15,300-4%19,9801,826.84340,985
23/2448,580434,280-14,300-3%98,0401,843.21440,025
23/3583,480559,700-23,780-4%134,9001,785.772,568568,013
23/4583,480588,4104,9301%01,873.45596,723
23/5703,150700,700-2,4500%119,6701,880.45709,013
23/6923,220926,9003,6800%220,0701,862.304,530939,743
23/71,024,0801,045,50021,4202%100,8601,877.191,058,343
23/81,064,2401,087,03022,7902%40,1601,892.251,099,873
23/91,064,2401,065,3001,0600%01,859.597,7301,085,873
23/101,064,2401,041,450-22,790-2%01,816.111,062,023
23/111,064,2401,045,160-19,080-2%01,845.451,065,733
23/121,064,2401,034,560-29,680-3%01,806.968,1101,063,243
24/11,091,5601,078,800-12,760-1%27,3201,798.711,107,483
24/21,128,0001,062,600-65,400-6%36,4401698.871,091,283
24/31,181,2501,162,980-18,270-2%53,2501794.971,191,663
24/41,218,1001,209,000-9,100-1%36,8501808.7316,1911,253,874
24/51,460,1601,396,980-63,180-4%242,06017411,441,854
24/61,460,1601,383,720-76,440-5%01724.021,428,594
24/71,495,2001,424,000-71,200-5%35,0401722.589,4381,478,312
24/81,512,2701,476,630-35,640-2%17,0701758.051,530,942
24/91,556,1421,477,115-79,028-5%43,8721726.241,531,427
24/101,556,1421,444,624-111,518-7%01682.3620,9791,519,915
24/111,556,0071,435,197-120,811-8%-1351662.141351,510,623
24/121,556,0071,428,545-127,462-8%01652.941,503,971
25/11,606,0141,521,972-84,042-5%50,0061704.8410,4141,607,812
年/月投資額(円)時価総額(円)評価損益(円)評価損益(%)月購入額(円)全世界リート価格分配金(税引後)時価総額+分配金(円)
21/796,579105,6609,0819%96,5791,165.001,789107,449
21/896,580110,16013,58014%11,193.00111,949
21/996,580101,8805,3005%01,160.00103,669
21/1096,580111,96015,38016%01,249.00601114,350
21/1142,96049,4406,48015%-53,6201,244.0051,830
21/1242,96053,20010,24024%01,320.0055,590
22/191,60099,8008,2009%48,6401,241.50233102,423
22/2214,729217,6202,8911%123,1291,212.50220,243
22/371,57681,3609,78414%-143,1531,362.5083,983
22/435,79037,7701,9806%-35,7861,406.501,22641,619
22/535,79038,5802,7908%01,286.0042,429
22/635,79036,5407502%01,243.0040,389
22/735,79039,2403,45010%01,307.5023243,321
22/835,79039,1803,3909%01,298.5043,261
22/970,38068,160-2,220-3%34,5901,135.5072,241
22/1082,32085,8203,5004%11,9401,226.0034590,246
22/11118,400120,9002,5002%36,0801,209.00125,326
22/12175,800168,300-7,500-4%57,4001,121.50172,726
23/1187,360190,8803,5202%11,5601,192.50944196,250
23/2248,430253,2604,8302%61,0701,206.50258,630
23/3337,850322,770-15,080-4%89,4201,110.50328,140
23/4337,850339,8802,0301%01,150.501,893347,143
23/5441,560437,380-4,180-1%103,7101,151.00444,643
23/6584,000619,00035,0006%142,4401,226.50626,263
23/7645,150673,75028,6004%61,1501,244.503,913684,926
23/8669,750718,20048,4507%24,6001,260.00729,376
23/9669,750676,0206,2701%01,177.00687,196
23/10669,750633,840-35,910-5%01,111.506,018651,034
23/11669,750695,40025,6504%01,220.00712,594
23/12669,750742,71072,96011%01,302.00759,904
24/1763,860756,320-7,540-1%94,1101304.005,170778,684
24/2777,030773,490-3,5400%13,1701311.00795,854
24/3803,980833,87029,8904%26,9501350.00856,234
24/4816,540823,9807,4401%12,5601328.5016,191862,535
24/5830,970853,02022,0503%14,4301354.00891,575
24/6844,160904,32060,1607%13,1901413.00942,875
24/7844,160920,32076,1609%01438.009,438968,313
24/8844,160919,68075,5209%01436.5967,673
24/9844,160919,04074,8809%01436967,033
24/10844,160948,480104,32012%015209,3441,005,817
24/11844,160968,960124,80015%015141,026,297
24/12844,160930,56086,40010%01454987,897
25/1884,432965,26080,8289%40,27214456,6561,029,253

毎月の購入額とREIT指数の変化

次に、毎月の購入額とREIT指数および全世界リート価格の変化を見てみたいと思います。

3.5年間の平均月額投資額はJリートETF【37,349円】、全世界リートETF【20,568円】でしたが、毎月の購入額はかなりのバラツキがありました。

毎月の購入額とREIT指数および全世界リート価格の変化

青の棒グラフ毎月の購入額で、赤線がREIT指数オレンジが全世界リート価格となります。-(マイナス)は、前月よりも累計投資額が減少している月となります。

JリートETFも全世界リートETFも毎月定額を購入するという訳ではなく、なんとなく気づいたときに買っていました。

日本と全世界のリートの推移を見ても分かるように、ここ数年リートはいまいちな感じでした。そのため、21年から22年当初あたりでは、売却をしたりしています。

しかし、22年9月頃から、リスク資産の分散と配当金(分配金)銘柄の分散目的で、Jリートをリスク資産の3%程度、全世界リート資産を2%程度合計で5%をリート資産にしようと決めて、購入額を増やしていきました。

2025年1月末時点では、リスク資産全体の時価総額(約4800万円)に対して、リートの割合は5.2%となっています。

リスク資産に占める投資法別の割合(25/1)

現在は、NISA成長投資枠で、毎月5万円ほどリートを購入しています。現時点では、5%を超えていますが今後も少しずつリートを購入していく予定をしています。

投資法別で分類した試算の詳細は↓の記事で紹介しています。

今後のリートの方針

2024年1月に特定口座のリートETFは全て売却して新NISAの成長投資枠で買い直しています

その際にJリートETFは【MAXIS Jリート上場投信(1597)】に変更しています。全世界リートETFは【2515】をそのまま新NISAの成長投資枠口座で買い直しています。

1343】よりも【1597】を選んだ理由は、【1597】の方が若干信託報酬が安かったからです。

コード名称管理会社信託報酬
1343NEXT FUNDS 東証REIT指数連動型上場投信 野村アセットマネジメント(13064)0.155%
1597MAXIS Jリート上場投信三菱UFJアセットマネジメント(13444)0.145%
https://www.jpx.co.jp/equities/products/etfs/issues/01-07.htmlより

また、2024年12月からは、定期積立をSBI-SBI・J-REIT(分配)ファンド(年4回決算型)に変更しました。

変更した理由は、投資信託で定期積立が可能なことと、信託報酬が安いことがあります。

NISA成長投資枠でリートを購入している理由は配当金や分配金を非課税にしたいと思っていて、高配当株かリートETFのどちらかにしようか悩んだ結果、配当控除の無いリートETFの方が、ちょっとだけ非課税の恩恵を多く受けられると思ったからです。

NISA成長投資枠でREIT(リート)を買っている理由についてはこちらの記事で詳細を説明しています。

まとめ

うずめろ
うずめろ

今回は、3.5年分のJリートETFと全世界リートETFの運用実績を公開して分析してみました。

リート指数は現在いまいちですが、株式資産に偏ってしまうリスク資産の分散には良い銘柄だと思っています。

現在は、新NISAの成長投資枠で積立中なので、非課税で分配金をもらえています!

REIT(リート)投資も含めた新NISAの運用成績をこちらで公開しています!

今回も最後まで読んでいただきありがとうございました。

参考書籍

長期投資をするなら読んでおきたい↓

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