【REIT】3.5年でJリートと全世界リートに249万円投資した運用実績の公開と分析をしてみます【資産公開】

今回のkeyword：Ｊリート,J-REIT,リート,不動産投資信託,運用実績,資産公開,分配金,
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2025/03/05 データを更新しました。
2024/08/06 データを更新しました。

こんにちは、うずめろです。

うずめろ

今回は、2021年7月から始めたJ-REIT（Jリート）ETFと全世界REIT （全世界リート）ETFの運用実績を公開して分析したいと思います。私の運用実績がREIT（不動産投資信託）投資の参考になれば幸いです。

今回の記事の概要

3.5年分のJリートETFと全世界リートETFの運用実績を公開
Jリートへの投資額は【約160万円】評価損益は【－8.4万円（-5％）】
全世界リートの投資額は【約88万円】評価損益は【+8万円（+9％）】
3.5年での分配金の累計額は、Jリート【8.5万円】、全世界リート【6.3万円】
2024/1からREITはNISA成長投資枠で運用

購入銘柄
運用実績（2021年7月～2025年1月）
今後のリートの方針
まとめ
参考書籍
関連記事

購入銘柄

まず、運用している（していた）JリートETFと全世界リートETFの紹介です。

ＮＥＸＴＦＵＮＤＳ東証ＲＥＩＴ指数連動型上場投信（1343）（2023/12まで）
ＮＥＸＴＦＵＮＤＳ外国ＲＥＩＴ・Ｓ＆Ｐ先進国ＲＥＩＴ指数（除く日本・為替ヘッジなし）連動型上場投信（2515）（2021/7～）
ＭＡＸＩＳＪリート上場投信（1597）（2024/1から）
SBI-SBI・J-REIT(分配)ファンド(年4回決算型)（2024/12から）

2021年7月から2023年12月までのJリートと全世界リートへの投資は、特定口座で【NF・J-REIT ETF（1343）】と【NF・外国REITヘッジ無ETF（2515）】で実施していました。

その後、2024年1月からは、上記の特定口座の銘柄を全て売却して、NISA成長投資枠で【ＭＡＸＩＳＪリート上場投信（1597）】と【NF・外国REITヘッジ無ETF（2515）】を保有しています。

さらに、2024年12月からはSBI-SBI・J-REIT(分配)ファンド(年4回決算型)を1597の代わりに購入しています。

運用実績（2021年7月～2025年1月）

2021年7月からのＪリートETFと全世界リートETFの運用実績は以下のようになりました。

緑色の塗り潰しが【投資額】で、青線が【時価総額】となります。緑と青色の差が評価益となります。また、オレンジ色の線は時価総額に受け取った配当金をプラスしたものとなります。投資初めからほぼ±0％で推移していましたが、Jリートは最近マイナスで、全世界の方は最近プラスになったりしています。

分配金

2021年7月から2025年1月までの分配金（税引後）の総額は以下のようになりました。

地域	銘柄	分配金（税引後）
日本	NF・J-REIT ETF（1343）	28,683円
日本	MXS Jリート（1597）	57,022円
日本	SBI・J-REIT(分配)ファンド	135円（内※135円）
全世界	ＮＦ外ＲＥＩＴへ無（2515）	63,993円
	合計	149,833円

※元本払戻金（特別分配金）

3.5年といっても購入額の少ない期間が多く分配金も少なめでしたが、最近では年間約10万円ほどの分配金となっています。

現在保有しているのは、1597とSBI-JRETファンドと2515になります。すべてNISA成長投資枠で保有していますので、分配金は非課税になっています。

分配金込みの損益

	投資額	評価損益	分配金	分配金込み損益
Ｊリート	160万円	‐8.4万円	8.5万円	+0.1万円（+0.001％）
全世界リート	84万円	＋8万円	6.3万円	+14.4万円（+16％）

25年1月末時点では、Ｊリートの投資額「約160万円」に対して評価損益は「約-8.4万円」の-5％の評価損でした。

25年1月末までの分配金の総額は税引後【85,840円】で、分配金込みの損益は「+0.1万円」ほどとなっています。

全世界リートは投資額「約84万円」に対して評価損益は「約8万円」の+9％の評価益となっています。

分配金の総額は税引後【63,993円】で、分配金込みの損益は「約＋14.4万円」の「+16％」となりました。

以下には毎月の推移の詳細（投資額（円）、時価総額（円）、評価損益(円)、評価損益（％）、月購入額（円）を表形式で載せてあります。データが多いですので、興味のある方はご覧ください。

ＪリートＥＴＦ投資の毎月の推移の詳細（表）

年/月	投資額（円）	時価総額（円）	評価損益(円)	評価損益（％）	月購入額（円）	REIT指数	分配金（税引後）	時価総額＋配当金（円）
21/7	111,550	115,850	4,300	4%	111,550	2,160.33		115,850
21/8	111,550	115,100	3,550	3%	0	2,142.91		115,100
21/9	111,550	111,000	-550	0%	0	2,071.77	642	111,642
21/10	133,120	134,460	1,340	1%	21,570	2,092.94		135,102
21/11	66,570	64,830	-1,740	-3%	-66,550	2,002.58		65,472
21/12	66,570	67,500	930	1%	0	2,066.33	450	68,592
22/1	269,144	269,100	-44	0%	202,574	1,946.81		270,192
22/2	329,549	327,040	-2,509	-1%	60,405	1,877.38		328,132
22/3	205,968	214,300	8,332	4%	-123,581	2,003.04	1,690	217,082
22/4	102,984	105,300	2,316	2%	-102,984	1,975.75		108,082
22/5	102,984	107,300	4,316	4%	0	2,006.03		110,082
22/6	103,000	104,600	1,600	2%	16	1,966.90	778	108,160
22/7	103,000	108,850	5,850	6%	0	2,021.99		112,410
22/8	103,000	108,400	5,400	5%	0	2,033.71		111,960
22/9	144,690	146,790	2,100	1%	41,690	1,945.25	686	151,036
22/10	185,040	191,430	6,390	3%	40,350	1,974.70		195,676
22/11	248,040	253,080	5,040	2%	63,000	1,970.04		257,326
22/12	330,560	325,760	-4,800	-1%	82,520	1,894.06	1,499	331,505
23/1	350,540	335,240	-15,300	-4%	19,980	1,826.84		340,985
23/2	448,580	434,280	-14,300	-3%	98,040	1,843.21		440,025
23/3	583,480	559,700	-23,780	-4%	134,900	1,785.77	2,568	568,013
23/4	583,480	588,410	4,930	1%	0	1,873.45		596,723
23/5	703,150	700,700	-2,450	0%	119,670	1,880.45		709,013
23/6	923,220	926,900	3,680	0%	220,070	1,862.30	4,530	939,743
23/7	1,024,080	1,045,500	21,420	2%	100,860	1,877.19		1,058,343
23/8	1,064,240	1,087,030	22,790	2%	40,160	1,892.25		1,099,873
23/9	1,064,240	1,065,300	1,060	0%	0	1,859.59	7,730	1,085,873
23/10	1,064,240	1,041,450	-22,790	-2%	0	1,816.11		1,062,023
23/11	1,064,240	1,045,160	-19,080	-2%	0	1,845.45		1,065,733
23/12	1,064,240	1,034,560	-29,680	-3%	0	1,806.96	8,110	1,063,243
24/1	1,091,560	1,078,800	-12,760	-1%	27,320	1,798.71		1,107,483
24/2	1,128,000	1,062,600	-65,400	-6%	36,440	1698.87		1,091,283
24/3	1,181,250	1,162,980	-18,270	-2%	53,250	1794.97		1,191,663
24/4	1,218,100	1,209,000	-9,100	-1%	36,850	1808.73	16,191	1,253,874
24/5	1,460,160	1,396,980	-63,180	-4%	242,060	1741		1,441,854
24/6	1,460,160	1,383,720	-76,440	-5%	0	1724.02		1,428,594
24/7	1,495,200	1,424,000	-71,200	-5%	35,040	1722.58	9,438	1,478,312
24/8	1,512,270	1,476,630	-35,640	-2%	17,070	1758.05		1,530,942
24/9	1,556,142	1,477,115	-79,028	-5%	43,872	1726.24		1,531,427
24/10	1,556,142	1,444,624	-111,518	-7%	0	1682.36	20,979	1,519,915
24/11	1,556,007	1,435,197	-120,811	-8%	-135	1662.14	135	1,510,623
24/12	1,556,007	1,428,545	-127,462	-8%	0	1652.94		1,503,971
25/1	1,606,014	1,521,972	-84,042	-5%	50,006	1704.84	10,414	1,607,812

全世界ＥＴＦ投資の毎月の推移の詳細（表）

年/月	投資額（円）	時価総額（円）	評価損益(円)	評価損益（％）	月購入額（円）	全世界リート価格	分配金（税引後）	時価総額＋分配金（円）
21/7	96,579	105,660	9,081	9%	96,579	1,165.00	1,789	107,449
21/8	96,580	110,160	13,580	14%	1	1,193.00		111,949
21/9	96,580	101,880	5,300	5%	0	1,160.00		103,669
21/10	96,580	111,960	15,380	16%	0	1,249.00	601	114,350
21/11	42,960	49,440	6,480	15%	-53,620	1,244.00		51,830
21/12	42,960	53,200	10,240	24%	0	1,320.00		55,590
22/1	91,600	99,800	8,200	9%	48,640	1,241.50	233	102,423
22/2	214,729	217,620	2,891	1%	123,129	1,212.50		220,243
22/3	71,576	81,360	9,784	14%	-143,153	1,362.50		83,983
22/4	35,790	37,770	1,980	6%	-35,786	1,406.50	1,226	41,619
22/5	35,790	38,580	2,790	8%	0	1,286.00		42,429
22/6	35,790	36,540	750	2%	0	1,243.00		40,389
22/7	35,790	39,240	3,450	10%	0	1,307.50	232	43,321
22/8	35,790	39,180	3,390	9%	0	1,298.50		43,261
22/9	70,380	68,160	-2,220	-3%	34,590	1,135.50		72,241
22/10	82,320	85,820	3,500	4%	11,940	1,226.00	345	90,246
22/11	118,400	120,900	2,500	2%	36,080	1,209.00		125,326
22/12	175,800	168,300	-7,500	-4%	57,400	1,121.50		172,726
23/1	187,360	190,880	3,520	2%	11,560	1,192.50	944	196,250
23/2	248,430	253,260	4,830	2%	61,070	1,206.50		258,630
23/3	337,850	322,770	-15,080	-4%	89,420	1,110.50		328,140
23/4	337,850	339,880	2,030	1%	0	1,150.50	1,893	347,143
23/5	441,560	437,380	-4,180	-1%	103,710	1,151.00		444,643
23/6	584,000	619,000	35,000	6%	142,440	1,226.50		626,263
23/7	645,150	673,750	28,600	4%	61,150	1,244.50	3,913	684,926
23/8	669,750	718,200	48,450	7%	24,600	1,260.00		729,376
23/9	669,750	676,020	6,270	1%	0	1,177.00		687,196
23/10	669,750	633,840	-35,910	-5%	0	1,111.50	6,018	651,034
23/11	669,750	695,400	25,650	4%	0	1,220.00		712,594
23/12	669,750	742,710	72,960	11%	0	1,302.00		759,904
24/1	763,860	756,320	-7,540	-1%	94,110	1304.00	5,170	778,684
24/2	777,030	773,490	-3,540	0%	13,170	1311.00		795,854
24/3	803,980	833,870	29,890	4%	26,950	1350.00		856,234
24/4	816,540	823,980	7,440	1%	12,560	1328.50	16,191	862,535
24/5	830,970	853,020	22,050	3%	14,430	1354.00		891,575
24/6	844,160	904,320	60,160	7%	13,190	1413.00		942,875
24/7	844,160	920,320	76,160	9%	0	1438.00	9,438	968,313
24/8	844,160	919,680	75,520	9%	0	1436.5		967,673
24/9	844,160	919,040	74,880	9%	0	1436		967,033
24/10	844,160	948,480	104,320	12%	0	1520	9,344	1,005,817
24/11	844,160	968,960	124,800	15%	0	1514		1,026,297
24/12	844,160	930,560	86,400	10%	0	1454		987,897
25/1	884,432	965,260	80,828	9%	40,272	1445	6,656	1,029,253

毎月の購入額とREIT指数の変化

次に、毎月の購入額とREIT指数および全世界リート価格の変化を見てみたいと思います。

3.5年間の平均月額投資額はＪリートETF【37,349円】、全世界リートETF【20,568円】でしたが、毎月の購入額はかなりのバラツキがありました。

青の棒グラフが毎月の購入額で、赤線がREIT指数、オレンジが全世界リート価格となります。－（マイナス）は、前月よりも累計投資額が減少している月となります。

ＪリートETFも全世界リートETFも毎月定額を購入するという訳ではなく、なんとなく気づいたときに買っていました。

日本と全世界のリートの推移を見ても分かるように、ここ数年リートはいまいちな感じでした。そのため、21年から22年当初あたりでは、売却をしたりしています。

しかし、22年9月頃から、リスク資産の分散と配当金（分配金）銘柄の分散目的で、Ｊリートをリスク資産の3％程度、全世界リート資産を2％程度、合計で5％をリート資産にしようと決めて、購入額を増やしていきました。

2025年1月末時点では、リスク資産全体の時価総額（約4800万円）に対して、リートの割合は5.2％となっています。

現在は、NISA成長投資枠で、毎月5万円ほどリートを購入しています。現時点では、5％を超えていますが今後も少しずつリートを購入していく予定をしています。

投資法別で分類した試算の詳細は↓の記事で紹介しています。

【インデックス】投資法別で分類した資産をブログで公開24/6【高配当株】

投資法別で分類した資産を公開して分析しています。

今後のリートの方針

2024年1月に特定口座のリートETFは全て売却して、新NISAの成長投資枠で買い直しています。

その際にJリートETFは【ＭＡＸＩＳＪリート上場投信（1597）】に変更しています。全世界リートETFは【2515】をそのまま新NISAの成長投資枠口座で買い直しています。

【1343】よりも【1597】を選んだ理由は、【1597】の方が若干信託報酬が安かったからです。

コード	名称	管理会社	信託報酬
1343	ＮＥＸＴＦＵＮＤＳ東証REIT指数連動型上場投信	野村アセットマネジメント(13064)	0.155％
1597	ＭＡＸＩＳＪリート上場投信	三菱UFJアセットマネジメント(13444)	0.145％

https://www.jpx.co.jp/equities/products/etfs/issues/01-07.htmlより

また、2024年12月からは、定期積立をSBI-SBI・J-REIT(分配)ファンド(年4回決算型)に変更しました。

変更した理由は、投資信託で定期積立が可能なことと、信託報酬が安いことがあります。

NISA成長投資枠でリートを購入している理由は配当金や分配金を非課税にしたいと思っていて、高配当株かリートETFのどちらかにしようか悩んだ結果、配当控除の無いリートETFの方が、ちょっとだけ非課税の恩恵を多く受けられると思ったからです。

NISA成長投資枠でREIT（リート）を買っている理由についてはこちらの記事で詳細を説明しています。

NISA成長投資枠でREIT（リート）を買っている理由

私がNISA成長投資枠でREITを買っている理由を説明しています。

まとめ

うずめろ

今回は、3.5年分のＪリートETFと全世界リートETFの運用実績を公開して分析してみました。

リート指数は現在いまいちですが、株式資産に偏ってしまうリスク資産の分散には良い銘柄だと思っています。

現在は、新NISAの成長投資枠で積立中なので、非課税で分配金をもらえています！

REIT（リート）投資も含めた新NISAの運用成績をこちらで公開しています！

【15ヶ月目】新NISAの運用実績をブログで公開【リート・オルカン・S＆P500・高配当株】

開始から半年経った新NISAの運用実績をブログで公開します。全世界株式（オルカン）、S＆P500、リートに投資しています。

今回も最後まで読んでいただきありがとうございました。

参考書籍

長期投資をするなら読んでおきたい↓

リンク

うずめろ

Bitcoin・FX・個別株のデイトレで大損失（損失400万円+メンタル不調）、デイトレで心身に不調が出てきたので2021年から長期のインデックスと高配当株投資に切り替え。資産や家計簿をブログやXで発信中｜｜最終学歴：博士後期課程修了｜学位：Ph.D. 博士（学術）｜40代サラリーマン（専門職）｜手取年500万円｜総資産5500万円｜含み益1200万円｜投資歴15年以上｜育休取得予定。